我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

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以下深圳购房答疑内容，来自 微信公众号“深叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，已婚，有两个孩子，目前有两套房子，一套在坪山用来自住，一套在龙岗，用来投资，但入手后就一直横盘，现在感觉坪山的教育医疗等资源匮乏，想改善一下条件，升级区域，手头有600万，请问有没有什么建议？

深叔： 你好，关于深圳的楼市行情，分析与建议如下：一、坪山行情变好需要时间。预计前海与新会展兑现后，会导致需求溢出，产业布局向东拓展，这个时候坪山才会迎来发展机遇。二、龙岗横盘的原因在于：1.东进战略放缓，提前透支概念；2.产业弱，没有留住人才，购买力分散至坂田和关内；3.高评高贷泛滥，导致高买低卖现象增多，降低了房子在评估体系中的价格。三、有两套房子，建议出手一套，自留一套。四、建议考虑南山和福田800-1000万的房子， 南山和福田建议的学区房详见知识星球内部分享。

提问：深叔，你好，家里有一套房，即将迎来旧改，原本想着能不能等来拆迁，可以获得一定的补偿款，现在看来，老旧小区改造是代表以后不会再拆迁了吗？还是说旧改和拆迁互不影响？

深叔： 你好，关于旧改可以明确以下几点：1.旧改肯定比不改好；2.旧改的费用大多是国家承担，业主出钱很少，对业主来说是一个很有利的机会；3.国家旧改的资金会影响货币发行端，目的是改善市貌，提振经济，对城市长期发展有利；4.改造后也可能会动迁，取决于板块整体规划走向；5.动迁的核心因素是项目规划容积率，建设后的项目容积率高，相对来说建设难度更低，容纳人口更多，这是一个需要多方努力的事情，需要排除各种困难，并不简单。

提问：深叔，你好，我已经有一套房子在自住，还有一个名额想用来投资，关注到河套规划，不知道这边的房子是否可以用来投资？河套规划的前景很广阔，但是现在实在看不出进度，所以我很纠结要不要选择它，请问有没有什么建议？

深叔： 你好，关于河套地区可以明确以下几点：1.发展慢。一方面，河套定位较高，与前海一样被视作一个中心，代表了深港合作，是一块价值高地；另一方面，河套的发展进程极慢，片区面貌没有得到很大提升，香港地区的园区没有开始建设，深港合作前途未卜。2.房价涨幅不错。可以关注河套三个片区：福田保税区，由于有河套规划、挂牌名校、地铁等多重利好，房价上涨很快，但名校炒作严重，存在价格透支；皇岗口岸片区，价格高，居住舒适度高，涨幅相对小一些，但存在噪音、楼龄过大、学位一般等问题；赤尾片区，房龄大，密度高，噪音大，居住体验不佳，随着旧改推进可能有所改变。3.值得买入。原因在于：福田的经济实力强，购买力也强；福田新房供应较为稀缺；虽然河套的开发还需要较长时间，但长期是值得看好的。总的来说，河套并不完美，但仍有它的价值优势所在。

提问：深叔，你好，在华丰前海湾和富通城各有一套房子，现在准备卖掉华丰前海湾，买一套带中学学位的房子，现在考虑的是有宝中和宝外双初中学位的天悦一号和有宝安实验初中学位的凯旋城，请问应该怎么选择？

深叔： 你好，首先，新安板块是宝安的老城区，规划合理，相对翻身板块更宜居，不仅有大型商城、地铁12号线，还能承接南山外溢的购买力。其次，天悦一号、凯旋城的情况分别如下：1.天悦一号，价格已处在高位，增长空间不大，原因在于生源流失、旧改周期长。2.凯旋城，价格水分很大，不建议买在高位，建议淘笋盘。最后，宝安的学位房分为两个梯队，一是宝安中学学位房，二是宝安实验中学学位房，相对来说，宝安中心区的配套完善度和宜居程度比新安片区高，如果负债率不超过70%，建议优先宝安中心区。

提问：深叔，你好，有两千万以上预算，看了香蜜湖、深圳湾的楼盘，在别墅和大平层之间犹豫，如果是出于自住体验的话，是别墅更值得选择还是大平层更好呢？

深叔： 你好，中国别墅与德国别墅相比较：德国别墅处于市郊小镇，配套齐全，城市面积不大，日常自驾出行，人口密度小，生活节奏慢，适合居住；中国的市郊别墅交通生活不便，配套不完善，维护麻烦，没有居住氛围，涨幅很小，如万科天麓、天琴湾，中国的市区别墅相对更好，但价格很高，而且也是有距离的，如华侨城、香蜜湖。所以，从居住体验上来说，还是大平层比别墅更好。

提问：深叔，你好，想找一个适合五口人居住的，安静宜居的，居住舒适度较高的，带有不错的学区位的楼盘，最好带有公园，预算1000万，在哪里买比好合适呢？有哪些小区推荐呢？

深叔： 你好，比较倾向于蛇口地区。首先，蛇口地区在深圳发展的历史比较悠久，意义重大，整体的发展水平也比较高。望海路的楼盘周边临海，环境极佳，整体而言较为稀缺，价值也比较高，别墅区有其得天独厚的优势。老房子的价值较高就主要高在学位处于中上水平，配套设施较为完善，居住的舒适度比较高。此外，蛇口地区的整体地理位置较为优越，随着地铁线的建设，轨道交通将会进一步完善。商业配套设施和整体的房子居住舒适程度都比较高。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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